Разработка рекомендаций по ценообразованию арендных ставок на основе расчета средней ставки по сегменту

Тема дипломной работы - «Разработка рекомендаций по ценообразованию арендных ставок на основе расчета средней ставки по сегменту». Аренда недвижимости всегда остается самым актуальным вопросом для любого бизнеса. Это объясняется тем, что приобретение недвижимости не всегда может быть целесообразным, поэтому большая часть торговых площадей, офисных, складских и промышленных помещений являются арендованными. Рынок аренды недвижимости имеет не достаточное количество предложений, чтобы удовлетворить спрос по аренде коммерческой недвижимости. Однако сегодня можно заметить сильные изменения на рынке аренды недвижимости в Санкт-Петербурге. Сегодня широко развивается строительство бизнес-центров различного уровня, которыми предлагается аренда коммерческой недвижимости. Достаточно развита аренда недвижимости без посредников, так как существуют строительные компании, которые занимаются строительством с последующей сдачей в аренду коммерческой недвижимости в Петербурге. В данной работе будет рассмотрена только аренда офисных помещений в Санкт-Петербурге. Аренда офисов - это ключевая задача для компаний, работающих или планирующих работать в Северной столице.

Офисная недвижимость Санкт-Петербурга за последние годы претерпела существенные изменения как в количественном, так и в качественном плане. Существенно выросли объемы офисной недвижимости, выраженные в росте суммарных площадей офисных помещений в СПб. Менялась и качественная составляющая офисной недвижимости за счет вывода на рынок современных качественно отремонтированных и оборудованных помещений для офисов, причем эти тенденции были характерны для всех составляющих рынка офисной недвижимости Петербурга. Характерным явлением последнего времени для рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга было и значительное расширение географии офисного строительства. Все больше помещений под офисы вводится не в центральных районах СПб, и лидерами среди них являются Московский, Выборгский и Приморский. На рынке коммерческой недвижимости нашего города офисный сектор является, пожалуй, наиболее развитым и приближенным к западным стандартам. Сейчас с уверенностью можно говорить, что в Санкт-Петербурге сложился вполне цивилизованный рынок аренды офисных помещений и площадей. На нем достаточно предложений под широкий диапазон требований, и он способен регулировать соотношение цена-качество.

Ценообразование арендной ставки зависит от таких критерий как: насколько привлекателен район и непосредственное местоположение, наличие на территории бизнес-центра кафе, банков, парковки, качество арендуемых помещений, год постройки, состояние бизнес-центра. Долгое время бизнес-центры традиционно делились на классы А, В, С. Но зачастую у владельцев деловых комплексов не было четкого понимания, какие параметры и характеристики должны быть у современного бизнес-центра, и чем отличается центр класса А от деловых комплексов других классов. Отсутствие четкой и общепринятой классификации с подробным описанием характеристик усложняет задачу аренды офисных площадей. В последнее время в Санкт-Петербурге увеличивается число арендаторов в лице иностранных и московских компаний, которые нуждаются в качественных офисных помещениях. Ведь бизнес-центр класса А должен отвечать уровню компании, гарантировать необходимый уровень функциональных возможностей и сервиса, как сотрудникам, так и клиентам компании.

Увеличение количества бизнес-центров и, главное, повышение уровня спроса на качественные помещения породили требования к стандартизации как самих офисов, так и офисных центров. Ведь если, допустим, в гостиничном бизнесе существует общепринятая методика присвоения «звезд», то при аренде офиса до сих пор приходится самостоятельно сопоставлять цену с качеством помещения, инфраструктурой и той буквой, которую гордо называет вам арендодатель или продавец.

АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Общая характеристика организации

Общество с ограниченной ответственностью «Ай Би Эстейт» входит в состав холдинга ООО «Ай Би Групп». ООО «Ай Би Групп» ведет свои проекты в сфере коммерческой недвижимости от идеи и до воплощения с 2001 года. ООО «Ай Би Групп» - одна из лидирующих организаций в сфере коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Организация активно оказывает различные типы услуг участникам рынка коммерческой недвижимости. Клиентами организации уже стали крупные трансконтинентальные и национальные компании, сетевые ритейлеры, и известные инвестиционные фонды. На счету ООО «Ай Би Групп» 8 успешно открытых торговых комплексов. На данный момент «Ай Би Групп» развивает 20 объектов торговой недвижимости в Санкт-Петербурге и регионах России. Управляет 4 торговыми комплексами, 9 бизнес-центрами.

Для этого у холдинга есть все необходимые компетенции по каждому из направлений - будь то консалтинг, брокеридж, технадзор, управление, эксплуатация объекта, оценка или правовой аудит проекта. В структуру ООО «Ай Би Групп» входят:

1. «Ай Би Девелопмент» - одна из структур холдинга «Ай Би Групп», в чьи задачи входит реализация проектов коммерческой недвижимости. Основное направление деятельности - это оказание услуг по выполнению функций Службы заказчика и Строительного контроля (технического надзора) на объектах строительства и реконструкции.

2. «Ай Би Консалт» - консультанты по проектам. Осуществляют в интересах заказчика:

- экспертизу существующих концептуальных и проектных решений;

анализ лучшего и наиболее эффективного использования;

бизнес-планирование;

концептуальное зонирование;

анализ текущей хозяйственной деятельности;

разработку рекомендаций по улучшению экономических показателей проекта;

. «Ай Би Эстейт» - внешнее управление объектами коммерческой недвижимости с позиции собственника и в его интересах.

аудит проектов коммерческой недвижимости на всех стадиях их развития, включая подготовку к сделкам купли-продажи.

. «Ай Би Рисеч» - организация ООО «Ай Би Рисеч», работающая в составе ООО «Ай Би Групп», имеет многолетний опыт разработки концептуальных и бизнес-планов развития коммерческой недвижимости, оценки различных видов стоимости. Ежегодно организация готовит для своих клиентов до 30 отчетов по оценке различных объектов. Основное направление деятельности в сфере недвижимости - это разработка концепций развития и бизнес-планов коммерческих объектов, анализ наиболее эффективного использования недвижимости, оценка любых видов стоимости объектов недвижимости. Также ООО «Ай Би Рисеч» занимается оценкой любых материальных и нематериальных активов.

5. «Ай Би Менеджмент» - внешнее управление коммерческой недвижимостью, в частности, решение поставленных перед ней задач с позиции собственника и в его интересах.

. «Ай Би Ритейл» - является единственной организацией в Санкт-Петербурге, имеющей в своём активе многолетний опыт внешнего управления действующими торговыми центрами. Сетевой характер деятельности позволяет предлагать инвесторам и собственникам более выгодные условия на всех этапах девелопмента: от концептуального зонирования до выхода из проекта. Ответственность за конечный результат предопределяет такие решения на стадии брокериджа, которые имеют долгосрочную выгоду и повышает капитализацию ТЦ.

. «Ай Би Фэсилити» - правление эксплуатацией нежилого фонда. ООО «Ай Би Фэсилити» предоставляет услуги технической эксплуатации как в составе комплекса услуг доверительного управления, так и в качестве самостоятельной услуги на любом этапе существования объекта коммерческой недвижимости.

. «Ай Би Сервис» - обслуживание инженерных систем и конструкций жилых и коммерческих зданий.

Из этих компетенций сложился уникальный вертикально интегрированный холдинг, которому по плечу самые сложные проекты строительства и коммерциализации объектов недвижимости. Благодаря наличию собственных служб эксплуатации и управления арендными отношениями, многократно проверенному на практике опыту развития и продвижения проектов на рынок, холдингом сформирован объемный банк статистических данных по операционному менеджменту, который позволяет с высокой долей вероятности прогнозировать будущий результат инвестиционных вложений. Профессионализм сотрудников холдинга дополняют и такие их достоинства как коммуникабельность и креативность, работающие на главную задачу - сделать проект заказчика максимально успешным. Внешнее сетевое управление, выбранное в качестве основного позиционирования на рынке, за много лет позволило выработать и отточенный стиль ведения переговоров, и высокий уровень долгосрочных эффективных взаимоотношений с партнерами - арендаторами и владельцами собственности. Организация относится внимательно к эстетике проектируемых зданий, к архитектурным достоинствам проектов, к вопросу гармоничного включения новых объектов в существующую городскую среду, к тому, насколько комфортно будут чувствовать себя люди внутри зданий. Опыт, полученный за годы работы в российских городах от Калининграда до Иркутска, убеждает в том, что впереди у девелоперов и управляющих организаций еще не один проект развития территорий, регенерации целых микрорайонов и концептуальных решений в сфере реновации коммерческой недвижимости.

Профессиональная деятельность организаций ООО «Ай Би Групп» в области внешнего управления отмечена рядом наград:

2005 год. Премия Commercial Real Estate Awards в номинации «Торговый центр Санкт-Петербурга» за участие в реализации проекта Торговый комплекс «Сенная»;- 2005 год. Премия XI Межрегионального общественного конкурса в сфере недвижимости «КАИССА» в номинации "Лучшая управляющая компания в сегменте торгово-развлекательных комплексов в Санкт-Петербурге";

2006 год. Премия XII Межрегионального общественного конкурса в сфере недвижимости «КАИССА» в номинации "Лучшая управляющая компания в области коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области";

2008 год. Премия Commercial Real Estate Awards в номинации «Торговая недвижимость. Малый торговый центр» за участие в реализации проекта ТК «Юго-Запад»;

2010 год. Профессиональная деятельность компании ООО «Ай Би Групп» отмечена за участие в реализации проекта МФК «Толстой Сквер», ставшего победителем ежегодной премии Commercial Real Estate Awards в номинации «Многофункциональный комплекс».

ООО «Ай Би Групп» оказывает полный комплекс услуг, востребованных в коммерческой недвижимости:

разработка концептуальных и бизнес-планов;

сопровождение проектов;

брокеридж (подбор арендаторов);

поиск и привлечение финансирования;

управление объектами недвижимости;

-повышение доходности объектов недвижимости и их «предпродажная» подготовка;

- формирование объектов коммерческой недвижимости;

оптимизация эксплуатационных расходов;

услуги технической эксплуатации;

оформление правоустанавливающих документов;

независимая оценка;

сбор исходной информации;

разрешительная документация;

изыскательские работы;

контроль над проектированием и строительством;

технический надзор;

ввод в эксплуатацию.

ООО «Ай Би Групп» работает в таких сегментах рынка коммерческой недвижимости как:

офисы;

торговые центры и комплексы;

развлечения;

бизнес-парки;

земельные участки под застройку;

складские комплексы.

ООО «Ай Би Групп» за время своего существования (11 лет) реализовало более 70 проектов (общей площадью - более 1,5 млн. кв. м) в различных направлениях.

Управление объектами является одной из самых важных задач для собственников, потому что современные здания и сооружения Санкт-Петербурге представляют собой дорогостоящий актив с большим количеством инженерных систем. Чтобы этот актив приносил доход, а все системы в здании эффективно функционировали, его собственник должен осуществлять профессиональное и современное управление недвижимостью коммерческого или жилого назначения. Практика показывает, что правильнее всего передать управление объектами профессиональной управляющей организации, которая сможет обеспечить максимальный доход от ее сдачи в аренду при минимизации расходов на эксплуатацию и содержание.

ООО «Ай Би Эстейт» - одна из главных ключевых компетенций холдинга ООО «Ай Би Групп». С момента создания ООО «Ай Би Групп» и до настоящего дня организация ООО «Ай Би Эстейт» профессионально и успешно управляем 9 бизнес-центрами всех классов. ООО «Ай Би Эстейт» учреждено несколькими лицами, уставный капитал составляет 10 000 руб. Предприятие зарегистрировано Регистрационной Палатой г.Санкт-Петербурга 25.09.2001г. Как внешняя управляющая организация, решающая поставленные перед ней задачи с позиции собственника и в его интересах, организация стремится к созданию «равнобедренного треугольника» на объекте - собственники, арендатор, управляющий. Только такие партнерские отношения на объекте способствуют достижению максимального экономического эффекта для собственника от использования объекта недвижимости. Основное направление деятельности - оперативная работа по организации доверительного управления, обеспечивающая максимальную эффективность для собственника и максимальный комфорт для арендаторов.

В рамках договоров на управление доходной недвижимостью организация оказывает следующие услуги:

обоснование доходных характеристик объекта;

составление бюджета доходов и расходов по управлению;

стратегическое планирование затрат;

обеспечение комфортных условий работы арендаторов на объекте;

подбор арендаторов и сдача помещений в аренду.

Взаимоотношения управляющей организации с собственником объекта недвижимости:

деятельность управляющей компании по взаимодействию с собственниками;

договорные отношения управляющей организации с арендаторами помещений.

Руководителем организации является генеральный директор, который организует работу и взаимодействие персонала. В дипломной работе будет рассмотрена деятельность на примере бизнес-центра «МИР», расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Ефимова, д. 4а. Бизнес-центр «МИР» был построен в 2003г., принадлежит трем собственникам: ООО «Трезубец», ООО «Бизнес-старт» и ООО «Деловой Альянс», от имени которого мы выступам как поверенные. Общая площадь в управление составляет 4863 кв.м., из них арендопригодная площадь 3600 кв.м. Здание расположено в центре Санкт-Петербурга и характеризуется хорошей транспортной доступностью. Рядом проходят главные магистрали Санкт-Петербурга: Московский проспект и улица Садовая. Бизнес-центр предлагает своим арендаторам офисные помещения класса В. Описание объекта: евроремонт, стеклопакеты, коридорное расположение офисов, возможность свободной планировки, круглосуточный режим работы, охрана (физическая/электронная), контроль доступа, 2 пассажирских лифта. На территории бизнес-центра расположены салон красоты, отделения банков («Райффайзенбанк», «ЮНИКРЕДИТ БАНК», «Газпромбанк», «Русфинанс Банк», «Мастер-Банк»), фитнес-клуб «WorldClass» (с бассейном), нотариус, юридические услуги, кафе.

В бизнес-центре «МИР» арендуют такие крупные организации как:

ООО «Ай Ти Ви Групп»;

ООО «Балтийская жемчужина»;

ООО «Чибо СНГ»;

ЗАО «НПО «Балтрос»;

ООО «РусфинансБанк»;

ООО «Русский Экспресс. Северо-Запад»;

НОУ ДПО «Институт Коучинга»;

ООО «Кай Лай».

Бизнес-центр «МИР» расположен конференц-зал. Конференц-зал представляет собой встроенное помещение, расположенное на шестом этаже здания бизнес-центра. Общая площадь Конференц-зала составляет 65,5 кв.м. Вместимость - 50 человек. Конференц-зал оснащен проекционным оборудованием (жидкокристаллический мультимедиа проектор Panasonic, настенный экран с электроприводом, колонки акустические инсталляционные 170 wt, аудио видео ресивер Pioneer, стационарный компьютер), затемнением (жалюзи), вентиляцией и находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в соответствии с целью использования.

Численность работников в бизнес-центре «МИР» составляет 6 человек. Все сотрудники образованные, коммуникабельные и исполнительные.

Рассматриваемый период деятельности организации 3 года. Организация применяет упрощенную систему налогообложения.

• Структура подразделения
• Структура и функции органов управления
• Технико-экономические и финансовые показатели и их анализ
• Организация бухгалтерского учета и налогообложения
• Бухгалтерский учет аренды на основе ПБУ
• Анализ существующей системы формирования классов недвижимости
• Анализ рынка недвижимости и статистики по арендным ставкам по СПб

Еще статьи

Проектирование информационно-управляющей подсистемы
В настоящее время мировое сообщество переживает период, единственным историческим аналогом которого может быть неолитическая революция, то есть, овладение нашими предками технологиями использования огня. В роли “огня” выступают новые информационные системы. Они быстро изменяют наш мир, непосредств ...